A aquisição de 5% do Amazonas Shopping pelo Capitânia Shoppings Fundo de Investimento Imobiliário (CPSH11) foi concluída por R$ 51,8 milhões e marca a primeira entrada direta do fundo na Região Norte, colocando Manaus em uma carteira formada por empreendimentos de diferentes regiões brasileiras.
O pagamento foi realizado à vista, com recursos do próprio fundo.
Aproximadamente R$ 31,43 milhões correspondem à aquisição de frações de 148 unidades autônomas da primeira fase do shopping, incluindo uma loja âncora e 147 lojas satélites. Outros R$ 20,39 milhões estão relacionados à segunda fase e incluem direitos sobre o estacionamento.
A participação adquirida representa cerca de 1.875 metros quadrados da Área Bruta Locável (ABL) total de 37.507 metros quadrados. O empreendimento possui 215 lojas e apresentava ocupação de 96,4% na apuração considerada para a transação.
A compra foi realizada com cap rate de 9,19% ao ano, indicador que relaciona o resultado operacional do imóvel ao valor investido. O Amazonas Shopping deverá responder por aproximadamente 5,7% do NOI próprio, o resultado operacional líquido, da carteira do CPSH11. A gestora, entretanto, informou que ainda não é possível estimar o impacto imediato da aquisição nos rendimentos distribuídos aos cotistas.
Presença nacional
O CPSH11 é um fundo imobiliário gerido pela Capitânia Capital e administrado pelo BTG Pactual Serviços Financeiros. Sua estratégia está concentrada na aquisição e na exploração comercial de participações em shopping centers e outlets.
Antes de chegar a Manaus, o fundo já possuía participações em empreendimentos localizados em São Paulo, Ceará, Rio Grande do Norte, Rio Grande do Sul e Paraná. A carteira inclui Parque Dom Pedro Shopping, Iguatemi Alphaville, Shopping Pátio Paulista e Internacional Shopping Guarulhos, em São Paulo; Iguatemi Bosque, no Ceará; Midway Mall, no Rio Grande do Norte; I Fashion Outlet Novo Hamburgo, no Rio Grande do Sul; e Shopping Curitiba, no Paraná.
Com a nova aquisição, o CPSH11 passa a ter participações diretas em nove empreendimentos, distribuídos por seis estados, e reduz parte da concentração geográfica de seus investimentos em São Paulo e no Sudeste.
Por que o Amazonas Shopping?
A Capitânia não apresentou uma explicação específica sobre a escolha do empreendimento. Os indicadores, porém, ajudam a compreender o interesse.
Inaugurado em 1991, o Amazonas Shopping é um ativo consolidado, com elevada ocupação e histórico de geração de receitas. Em vez de iniciar sua presença no Norte por meio de um empreendimento em construção ou com grande área desocupada, o fundo optou por um shopping maduro, localizado em uma região comercial tradicional de Manaus.
Outro sinal vem da ALLOS, administradora e coproprietária do empreendimento. Em maio, ao anunciar que pretendia ampliar sua própria participação, a companhia classificou o Amazonas Shopping como um ativo estratégico, com forte desempenho operacional e integrante do grupo de centros comerciais de seu portfólio com vendas superiores a R$ 1 bilhão por ano.
Embora as declarações sejam da ALLOS, e não da Capitânia, elas ajudam a dimensionar a relevância do shopping no mercado nacional.
Impacto para Manaus
A operação sinaliza o interesse de investidores institucionais pelo mercado consumidor de Manaus e amplia a conexão da cidade com o mercado nacional de fundos imobiliários.
Mas o alcance do negócio não deve ser superestimado, pois o CPSH11 adquiriu uma participação minoritária e não assumiu o controle ou a administração do Amazonas Shopping. Também não foram anunciadas expansão, reformas, novas lojas ou geração de empregos em decorrência da transação.
Os R$ 51,8 milhões correspondem à compra de uma participação imobiliária e não, necessariamente, a recursos que serão aplicados diretamente no empreendimento.
Por enquanto, o efeito mais concreto está na composição dos investidores. A escolha do Amazonas Shopping como porta de entrada do CPSH11 na Região Norte demonstra que um ativo tradicional de Manaus passou a ocupar espaço na estratégia geográfica de um fundo com atuação nacional.
O impacto sobre a cidade dependerá dos próximos passos: investimentos, modernização e capacidade de manter o empreendimento competitivo. Até lá, a operação deve ser entendida como um sinal de confiança, mas também como uma decisão orientada por ocupação, geração de receita e retorno financeiro.
Fontes consultadas: fato relevante e informações institucionais do Capitânia Shoppings FII; comunicado ao mercado da ALLOS; dados públicos do Amazonas Shopping.
Cristina Monte é jornalista, colunista e analista de negócios, com atuação na cobertura de indústria, inovação e desenvolvimento econômico na Amazônia.
Foto: Divulgação/ALLOS
